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赵婧律师 湖南潇湘律师事务所合伙人律师,业务三部部长。执业至今,办理诉讼案件上百起,积累了较为丰富的诉讼经验,同时亦为多家企业提供法律顾问服务。曾担任长沙市政法频道点评律师,并多次为《长沙晚报》、《当代商报》提供律师点评... 详细>>

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律师姓名:赵婧律师

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律师文集

开发商逾期一年才交房

2008年9月17日,王先生与大连某房地产公司签署了《商品房买卖合同》,约定王先生购买该房地产公司一套住房,购房款总计人民780312元;该公司于2009年12月31日前交房;出卖人逾期交房超过90日的,自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签署后,王先生当日即支付了首付款240312元。2008年10月15日,王先生与某银行签署了《按揭借款合同》,银行于2008年12月1日将540000元打入开发商账户。房地产公司2010年11月1日通知王先生办理入住手续。王先生认为,房地产公司逾期交房的行为已构成违约,要求开发商按照购房全款(已支付房价款)支付违约金117046元,但房产公司仅同意以王先生交付的首付款(已支付房价款)支付违约金36048元。王先生与房地产公司谁的主张符合法律的规定呢?

律师点评

违约金计算的基础是“已支付房价款”,该如何确定“已支付房价款”对王先生等商品房买受人来说显得非常重要。司法实践中,对“已支付房价款”的认定有着不同的理解,有观点认为:“已付房价款”仅指首付款。这种观点是错误的,其错误在于对该条款的片面理解以及混淆了不同法律关系。

王先生与开发商之间形成的是商品房买卖法律关系,王先生与银行之间形成的是借贷法律关系,两种法律关系各自的权利义务、违约责任以及形成依据等等都是不同的且其之间没有任何关联性。银行于2008年12月1日将540000元打入开发商账户,开发商已实际得到合同约定的全部房款,王先生即已经履行了支付房价款的义务,因此应按照全部房款计算违约金。因此,王先生的主张符合法律的规定。



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